どうも、とんマヨです。大阪で民泊を運営しながら、このブログを書いています。
今週は神戸です。神戸空港に国際線が飛び始めて、街には外国人観光客が明らかに増えた。ほんなら神戸で宿をやったら儲かるんちゃうか。そう思って相場を調べた結果を、先に言います。
客は1.5倍に増えた。料金ツール上で見える神戸中心部の貸切宿は、1年で348軒増えた。ほんで、12年やってる老舗の宿で、この春のAirbnbレビューは3ヶ月で3件やった。
神戸で宿を考えてる人、もう神戸でやってる人、大阪でやってる人。それぞれ「ほなどうすんねん」まで書きます。
神戸空港に国際線きたやん。客増えたやん。ほな神戸で宿やったら勝ち確やん。
それ、348人が同時に思いました。
……348？
うちの料金ツール（PriceLabs）で見える、神戸中心部の貸切宿がこの1年で増えた数です。行政の届出件数やなく、市場に出てる宿の数。客は増えた。でも宿はもっと増えた。今日はその結果と、ほんでどうするかの話です。
🌏 結果①：客は1.5倍。宿は348軒増。1軒あたりは空いた
数字だけ並べます。神戸観光局と神戸経済ニュースの公表値に、うちの料金ツール（PriceLabs）で引いた神戸中央区の市場データを足したものです。
| 項目 | 数字 | ひとこと |
|---|---|---|
| 神戸市の延べ宿泊者（2025年） | 775.7万人 | 過去最高 |
| うち外国人 | 140.7万人 | 前年の約1.5倍 |
| 神戸空港の旅客（2025年度） | 417万人 | 国際線だけで52.9万人 |
| PriceLabs上で見える神戸中心部の貸切宿 | +348軒 | この1年で増えた数（届出件数ではなく市場ツール上の供給） |
| 1軒あたりの稼働率 | ▲12ポイント | 客が増えたのに下がった |
なお2026年に入ると全国の訪日宿泊は減速し、関空の外国人旅客も落ちてます。一方で神戸空港は3月も前年比+15%。少なくとも「神戸の客そのものが消えた」とは言いにくい状況です。
客は減ってへん。それ以上に宿が増えた。割り算したら1軒あたりは減る。それだけの話なんですが、この「それだけ」が、現場ではこうなります。
📊 結果②：12年の老舗で、春のレビューは3ヶ月で3件
新神戸駅から徒歩5〜7分の住宅街に、2寝室・100平米の家族向けアパートを6室持ってる宿があります。運営12年、評価4.98のスーパーホスト。神戸の家族向け貸切では一番のベテランです。
その宿に、Airbnbで月に何組泊まってるか。レビューの数から読んだのがこのグラフです。
国際線が飛び始めて半年後の2025年10月が16件でピーク。そこから半年で、2026年の3月・4月・5月は月1件。前の年の同じ春は11件でした。
直近12ヶ月のレビューは約50件。書く人は泊まった人の半分くらいとして2倍し、6室で割ると、1室あたり月1〜2組。しかも2026年の3〜5月だけを見ると、6室合計でレビューはわずか3件でした。12年の老舗で、です。
いや待てや。レビュー数で稼働がわかるわけないやろ。自社サイトで直接取っとるかもしれんやん！
ええ反論です。で、Airbnbのカレンダーを年末まで開いたら、9月から12月がほぼ全部空きでした。
……秋やで？神戸の一番ええ季節やで？
この宿は高い値段で出して、空けたまま待ってます。12年やってて一棟持ちやから、それでも回る。家賃を払いながら同じことをしたら、ただの赤字です。
負けました。
読みに幅はあります。レビュー率も、他の予約サイトの分も、正確には分かりません。それでも、12年運営・評価4.98の宿で、Airbnbのレビューがここまで減っている。この事実だけでも、少なくとも「客が増えたから宿も簡単に埋まる」とは言えません。
💴 結果③：広さより効いてたのは「三宮から何分か」
ほな、どこの宿が取れてるんか。神戸の6人泊まれる貸切宿を単価の高い順に並べたら、そのまま地図になりました。
| 立地 | 1泊の単価 | 稼働率 | 年間売上の目安 |
|---|---|---|---|
| 三宮・元町の駅1〜2分 | 3.2〜3.8万円 | 49〜67% | 440〜600万円 |
| 三宮から徒歩8分 | 2.7〜2.8万円 | 65〜67% | 360〜470万円 |
| 新神戸の住宅街（上の老舗） | 2.1〜2.3万円 | 55〜62% | 170〜300万円 |
稼働率はどこも5〜6割で大差ない。差が出てるのは単価です。駅前は高くても埋まり、住宅街は安くしても同じ稼働にしかならん。
今回拾った6名向けの貸切宿を比べる限り、広さや寝室数よりも、いちばんきれいに単価差が出たのが駅からの距離でした。一番上の宿は、ワンルームに屋上が付いただけの6人部屋で、平日1泊3万8千円。それで35件のレビューが全部5.0です。
つまり増えた客は、神戸には来たけど、三宮の駅前に新しくできた宿にそのまま着地した。駅から15分の住宅街までは、回ってこなかった。
ワンルームで3万8千円！？
ゲストは平米数だけ見て払うんやないです。少なくとも今回の比較では、駅からの分数の方が単価に効いてました。スカウターで測れるのは戦闘力だけで、体の大きさやないのと同じです。
例えが急にドラゴンボールやん。
🏠 ほな、神戸で宿を始めたい人はどうする
結論は1行です。普通の4〜6名向け貸切宿なら、まず三宮・元町の駅から徒歩8分以内で探す。駐車場付きや大人数特化みたいな「駅前にない商品」は別の話で、それは次の章で書きます。
もう少し噛み砕くと、こうなります。
- 物件の条件を「広さ」から「駅距離」に変える。40平米のワンルームでも、三宮5分なら6人で3万8千円取れる。100平米でも新神戸やと2万円
- 契約前に、近所の老舗のレビューを数える。Airbnbのレビュー一覧をスクロールして、直近3ヶ月が月何件か見るだけ。統計より正直で、費用はゼロ
- 「旅館業の許可を取れば1年中売れる」に期待しすぎない。駅前で稼いでる宿の多くは民泊新法（年180日が上限）で、それでも売上で勝ってる。売れる日数を増やす前に、泊まりに来る組数がある場所を選ぶ方が先
- 収支は稼働3割で組む。新しく入った宿の稼働は、この1年で開業した物件を見る限り4割未満がほとんど。6割で組んだ計画は、そのまま赤字の設計図になる
大阪の特区民泊が止まってから、神戸で旅館業を考える人が増えてます。その選択自体は間違ってへん。ただ「神戸なら空いてる」は、もう去年の話です。
🔧 ほな、もう神戸でやってる人はどうする
駅近なら、普通の商品でも戦える。駅遠なら、普通の商品では戦わない。この二段構えです。問題は駅から10分以上の宿で、やることは2つ。
- 値段で駅前と戦わない。駅前の宿より3割安くしても、検索で先に出るのは駅前。安売りは利益を削るだけで、順位は上がらん
- 駅前にない物を前に出す。駐車場、ペット可、6人以上、長期割、バス停が玄関前。上の老舗もこの型で、埋まってへんなりに単価は守ってる。「安い駅前」やなく「駅前にはない宿」で検索されに行く
それでも1室あたり月1〜2組なら、家賃物件は撤退のラインです。一棟持ちで家賃がないなら待てる。借りてるなら待てない。ここは冷たく書いておきます。
🔁 ほな、大阪のホストは何を学ぶ
神戸で起きてるのは、大阪の小型版です。供給が先に増えて、単価が下がって、稼働は保っても手残りが薄くなる。しかも大阪と神戸は電車で25分。ゲストは大阪の値段を見てから神戸を探すので、2つの街は同じ値段表の上にいます。
大阪のホストがここから持ち帰ることは1つ。「客が増えた」というニュースを見たら、同時に「宿が何軒増えたか」を見る癖をつける。客の数だけ見て値上げすると、増えた宿に客を取られて、値上げした分だけ空きます。
📌 まとめ：「客が増えてる街」やなく「1室あたりの客が増えてる場所」
- 神戸の客は過去最高。でも市場に出てる宿は348軒増えて、老舗でも春のレビューは3ヶ月で3件
- 今回の比較で単価にいちばん効いてたのは、広さでも許可の種類でもなく三宮の駅から何分か
- これから始める人は、普通の貸切ならまず駅8分以内から。やってる人は駅前にない物で勝負。大阪の人は「宿が何軒増えたか」を必ず見る
探すべきは「客が増えている街」やなくて「1室あたりの客が増えている場所」。客と自分の間に何軒割り込んでるかを、先に数える。神戸で普通の4〜6名貸切をやるなら、今のところそれが一番見つかりやすいのは三宮・元町の駅近でした。
ちなみにこの調べもの、かかった費用はゼロ円でした。料金ツールの無料お試し枠と、レビューを数える根気だけ。ハンコを押す前に、近所の老舗のレビューを数えてみてください。
ほな結局、神戸で宿やるなら三宮の駅前で探せっちゅうことやな。
そうです。ただ駅前の家賃を見たら、たぶんもう一回泣きます。
客が増えても、宿が増えても、ワイが泣くんは変わらんのか。
泣く場所が選べるだけ、ましやと思います。
【神戸牛】サーロインステーキ 600g（300g×2枚）厚切り 神戸ビーフ
