【犯人は俺】Airbnbの表示価格が、設定より4割高くなってた話——ゾンビ化した「スペシャルオファー」の見つけ方

どうも、とんマヨです。大阪で民泊を運営しながら、このブログを書いています。

8月前半の予約がピタッと止まりました。市場が悪い？宿に魅力がない？——いや、犯人は数ヶ月前の俺やったんです。動的価格ツールで設定した価格より4割高い値段で、うちの宿が売られ続けてた話をします。

📉 8月前半、予約が入らへん

お盆を含むかき入れ時。なのにカレンダーの前半だけ真っ白です。後半はぼちぼち埋まってるのに、前半だけぽっかり空いてる。「市場が弱いんやろなあ」で済ませかけたんですが、月末の家賃は待ってくれません。深夜、重い腰を上げて予約サイトの分析ページを開きました。

🔍 データは「見られてるのに売れてへん」と言うてた

まずBooking.com側の過去90日のデータがこちら。

ファネルの段階	過去90日
検索結果に表示	21,889回
ページ閲覧	707回（3.23%）
予約	2件（0.28%）

クリック率3.23%はまあ及第点。問題は閲覧→予約の0.28%です。707人が間取りや写真まで見て、705人が黙って帰っていった。Airbnb側でも「お気に入り保存数」が前の月からガクッと減ってました。

ちなみにAirbnb側の直近30日は、検索結果の1ページ目に6,000回以上表示されて、閲覧597回。露出は死んでません。つまり「見つけてもらえてない」んやなくて、見た人が財布を開かへん状態。ここまで来ると、疑うべきは写真でもレビューでもなく、値段です。うちはレビュー評価には自信があったので、なおさらです。

💸 価格ツールの画面とAirbnbの表示、全然ちゃう

念のため、価格ツール（うちはPriceLabsを使ってます）の画面と、Airbnbで実際にゲストに見えている表示を並べてみました。

期間	ツールの設定	Airbnbの実表示
8月上旬の平日	¥4,600〜5,300	¥7,750〜8,800
8月上旬の週末	¥7,000〜7,200	¥12,000
お盆	¥7,500〜8,300	¥11,000

……4割増しやないか。ツールが「今の相場はこれや」と言うてる値段と、店頭の値札が全然ちゃう。うちのラインナップに、勝手に強気の値付けをする何者かが約1名おるわけです。

🔄 「同期エラーやろ」→ ツールは無実やった

最初に疑ったのは同期エラーです。同期ボタンを押す。リロードする。変わらん。もう一回押す。変わらん。ログを見る。異常なし。ざわ……ざわ……。

ツールは真面目に働いてました。「値段を下げろ」という指示は、毎日ちゃんとAirbnbに送られてた。ほんなら誰がそれを握りつぶしてるんや、という話になります。

ここで役に立ったのが「ゲスト目線で自分の宿を見る」という原始的な確認方法です。シークレットウィンドウで自分のリスティングを開いて、8月の日付で料金を出す。ツールの管理画面をいくら眺めても分からんかったことが、ゲスト画面では10秒で分かりました。管理画面は「こう売りたい」の画面、ゲスト画面は「こう売られてる」の画面。ズレはゲスト画面にしか映りません。

🧟 真犯人は、数ヶ月前の俺

Airbnbには「スペシャルオファー（プロモーション）」という機能があります。数ヶ月前の俺は、繁忙期に動的価格が下がりすぎて安売りせんように、これを「保険」としてセットしてました。

そして削除したつもりで、削除できてなかったんです。

スペシャルオファーというのは、通常価格に取り消し線を引いて「今だけこの値段」と見せられる販促機能です。使い方次第ではかなり強い武器で、それ自体は悪くない。問題は、こういう「個別の上書き設定」は価格ツールより優先されるのに、普段の管理画面からはほぼ見えへんことです。カレンダーを眺めても、ツールの画面を眺めても、そこにゾンビがおるとは分からん。

Airbnbの表示の優先順位は【スペシャルオファー ＞ 価格ツールが送った価格】。つまりツールが毎日値段を下げても、店頭の値札は数ヶ月前の強気価格のまま固定されてた。犯人はこの中におる……俺や！

😱 何が怖いって「削除したつもり」や

道具が増えるほど、設定の亡霊も増えます。しかも俺には前科があります。月割50%の設定を放置して約20万円溶かした、あの事件です。

今回のゾンビ・オファーが何ヶ月生きてたのかは、怖くて計算してません。ひとつ確かなのは、「削除したつもり」は「設定されてる」と同じやということ。ゾンビは自分からは名乗り出てくれません。

皮肉なのは、俺が「ツールを入れてるから値付けは大丈夫」と一番油断してたことです。自動化は、仕込んだ本人が仕組みを忘れた瞬間にブラックボックスになります。ツールが悪いんやない。ツールの上に、自分で例外を積んだことを忘れる人間が悪いんです。はい、俺のことです。

✅ ゾンビ設定の再発防止チェックリスト（保存版）

同業のホストさん向けに、今回の学びをチェックリストにしました。

• □ 月1回、ゲスト目線でリスティングを開く（シークレットウィンドウかスマホで。管理画面やなく「ゲストに見えてる価格」を確認する）
• □ 価格ツールの数字と実表示を突き合わせる。ズレてたら異常や
• □ スペシャルオファー・プロモーション・ルールセットは期限なしで作らない（必ず終了日を入れる）
• □ 「同期したのに直らん」ときは、同期やなくて上書き系の設定を疑う
• □ 値付けの判断は、ツールの画面やなく「ゲストに見えてる価格」でやる

📌 まとめ

• 予約が止まったら、まず「ゲストに見えてる価格」を自分の目で確認や
• 価格ツールの画面と実際の表示は、ズレてることがある
• 犯人はOTAでも市場でもなく、過去の自分の設定やったりする

「削除したつもり」は「設定されてる」と同じ。月1回の設定の棚卸しだけが、あなたの財布を守る。ゲスト画面、今日見てみてや。

これでうちの8月前半は、やっと正しい値札で店頭に並びました。あとは市場さんの気分次第や。知らんけど。

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※本記事は個人の体験にもとづくものです。各サービスの機能・画面は執筆時点のものです。